Aumento de aluguel após 3 anos: entenda quando é legal

Receber uma proposta de aumento de 30% no aluguel após três anos de contrato pode ser um susto, mas a situação pode ter amparo legal, desde que passe pelo crivo da Justiça. Atualizado em 7 de outubro de 2026. A Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) prevê um mecanismo para ajustar o valor ao preço de mercado, mas o proprietário não pode impor o novo valor unilateralmente.

Se não houver acordo entre as partes, a discussão sobre o novo valor é levada à Justiça por meio de uma ação revisional. Entender a diferença entre o reajuste anual e a revisão judicial é fundamental para evitar acordos desvantajosos.

Qual a diferença entre reajuste anual e revisão de aluguel?

É crucial não confundir os dois mecanismos. Eles possuem finalidades e regras distintas, conforme previsto na legislação e nas práticas de mercado.

• Reajuste Anual: É a correção monetária do valor do aluguel, aplicada a cada 12 meses de contrato. O objetivo é preservar o poder de compra do valor original, utilizando um índice de inflação previsto no contrato, como o IGP-M ou o IPCA. Este reajuste é uma obrigação contratual e automática.
• Revisão Judicial: É uma ferramenta legal para adequar o aluguel ao valor real de mercado, seja para mais ou para menos. Conforme o artigo 19 da Lei do Inquilinato, tanto o locador quanto o locatário podem solicitar essa revisão após três anos de vigência do contrato, caso o valor esteja muito defasado em relação a imóveis semelhantes na mesma região.

Quando a revisão judicial do aluguel é permitida?

Para que a ação revisional de aluguel seja possível, duas condições precisam ser atendidas simultaneamente, de acordo com a Lei do Inquilinato:

1. Prazo: O contrato de locação deve estar vigente há pelo menos três anos, ou deve ter se passado três anos desde o último acordo de revisão de valor.
2. Defasagem: O valor do aluguel deve estar comprovadamente desalinhado com o preço de mercado para imóveis com características parecidas (localização, metragem, conservação) na mesma região.

Se apenas uma dessas condições for cumprida, a ação revisional não pode ser solicitada. Por exemplo, mesmo que o aluguel esteja defasado, não é possível pedir a revisão antes de completar os três anos de contrato.

Como funciona a ação revisional na prática?

Quando a negociação amigável falha, a parte interessada (locador ou locatário) precisa contratar um advogado para iniciar o processo judicial. O processo geralmente segue estas etapas:

• Apresentação de provas: O autor da ação deve apresentar documentos que comprovem a defasagem do aluguel, como anúncios de imóveis similares e laudos de avaliação.
• Fixação de aluguel provisório: O juiz pode determinar um valor de aluguel provisório, que valerá durante o processo. Se a ação for do proprietário, esse valor não pode ultrapassar 80% do montante pedido por ele.
• Perícia judicial: Geralmente, o juiz nomeia um perito imobiliário para avaliar o imóvel e determinar seu valor de mercado justo.
• Sentença: Com base no laudo pericial e nas provas, o juiz define o novo valor do aluguel. A diferença entre o valor antigo e o novo é devida desde a data em que o réu foi citado no processo.

Perguntas frequentes sobre aumento de aluguel

O proprietário pode aumentar o aluguel em 30% só porque quer?

Não. Um pedido de aumento de 30% é apenas uma proposta. Se o inquilino não concordar, o valor só pode ser alterado por meio de um novo acordo formalizado ou por uma decisão judicial em uma ação revisional. A simples comunicação do aumento não tem efeito legal.

O que fazer se receber uma proposta de aumento abusivo?

Primeiro, pesquise o preço de imóveis semelhantes na sua região em portais imobiliários para verificar se o valor pedido é compatível com o mercado. Em seguida, tente negociar um valor justo com o proprietário, formalizando uma contraproposta por escrito. Se não houver acordo, saiba que o valor do contrato original, com o reajuste anual, continua valendo até que uma decisão judicial determine o contrário.

O inquilino também pode pedir a revisão para baixar o aluguel?

Sim. O direito à ação revisional vale para ambas as partes. Se o inquilino conseguir comprovar que o valor que paga está acima da média do mercado para imóveis equivalentes, ele pode entrar na Justiça para pedir a redução do aluguel após três anos de contrato.

Conclusão

Um pedido de aumento expressivo no aluguel após três anos de contrato não é uma obrigação automática para o inquilino. Embora a Lei do Inquilinato permita a revisão do valor para adequá-lo ao mercado, esse processo exige acordo ou, na falta dele, uma ação judicial com provas robustas e análise técnica. Conhecer seus direitos é o primeiro passo para uma negociação equilibrada e justa.