Doação de imóveis bate recorde com temor de alta no imposto

O Brasil registrou um recorde histórico de 185.861 escrituras de doação de imóveis em 2025, um aumento de 59% em relação a 2020. A principal razão para essa corrida aos cartórios é a expectativa de aumento do Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação (ITCMD) com a reforma tributária, cujas novas regras devem entrar em vigor a partir de 2027. Atualizado em 9 de julho de 2026.

O que muda no ITCMD com a reforma tributária?

A reforma tributária estabelece novas diretrizes para o ITCMD, imposto estadual que incide sobre heranças e doações. A mudança, que tem levado famílias a antecipar o planejamento sucessório, se baseia em dois pilares principais que podem encarecer a transferência de patrimônio, conforme dados do Colégio Notarial do Brasil (CNB/CF).

Alíquotas progressivas obrigatórias

Estados que hoje aplicam uma alíquota fixa, como São Paulo, Minas Gerais e Espírito Santo, serão obrigados a adotar um sistema de alíquotas progressivas. Isso significa que, quanto maior o valor do bem doado ou herdado, maior será o percentual do imposto, podendo chegar ao teto nacional de 8%.

Base de cálculo pelo valor de mercado

Outra alteração significativa é a provável adoção do valor de mercado dos imóveis como base para o cálculo do imposto, em vez de valores venais ou históricos, que costumam ser menores. Essa medida pode aumentar o imposto a ser pago mesmo nos estados que já possuem alíquotas progressivas.

A "janela de oportunidade" para doar em 2026

Especialistas apontam que 2026 funciona como uma "janela de oportunidade" para realizar doações sob as regras atuais. Qualquer lei estadual aprovada este ano para se adequar à reforma precisará respeitar os princípios constitucionais da anterioridade anual e da noventena. Na prática, isso adia a aplicação das novas e potencialmente mais altas alíquotas para o início de 2027.

Essa corrida contra o tempo já se reflete na arrecadação. Apenas nos estados do Sudeste, o recolhimento do ITCMD saltou de R$ 6,1 bilhões em 2020 para R$ 10,6 bilhões em 2025, um crescimento de 73% no período.

Perguntas frequentes sobre doação de imóveis e ITCMD

O que é doação com reserva de usufruto?

É uma das modalidades mais utilizadas no planejamento sucessório. Nela, os pais transferem a propriedade do imóvel aos filhos, mas mantêm para si o direito vitalício de usar, morar, alugar e administrar o bem. Isso garante a transferência do patrimônio com segurança para os doadores.

Todos os estados serão afetados da mesma forma?

Não. O impacto varia:

• 9 estados com alíquotas fixas: (como SP, MG, PR) passarão a ter alíquotas progressivas.
• 12 estados com alíquotas progressivas: (como RJ, BA, SC) serão mais impactados pela mudança na base de cálculo para o valor de mercado.
• 6 estados e o DF: (como RS, DF, PA) poderão ser afetados pelos dois fatores simultaneamente.

Vale a pena antecipar a doação?

Segundo especialistas, a decisão exige cautela e análise individual. "O correto é realizar um diagnóstico patrimonial, comparar cenários e avaliar se a antecipação faz sentido do ponto de vista tributário, sucessório e familiar", afirma o tributarista Edemir Marques de Oliveira em entrevista ao InfoMoney.

Conclusão

O recorde de doações de imóveis em 2025 evidencia uma mudança de comportamento impulsionada pela reforma tributária. Diante da iminência de um ITCMD mais caro a partir de 2027, famílias estão utilizando o ano de 2026 para reestruturar seu planejamento sucessório e mitigar os impactos fiscais futuros.