Herança: irmão não quer vender o imóvel? Saiba como agir

Uma herança de R$ 400 mil, dividida entre quatro irmãos, ficou travada por três anos porque um deles se recusava a vender sua parte de uma casa e um terreno. Os outros três, no entanto, descobriram que a lei permite forçar a venda judicial do bem, mesmo sem o consentimento do quarto herdeiro. Atualizado em 22 de junho de 2026, este guia explica o que fazer em situações como essa.

O caso, que ilustra um conflito familiar comum, envolveu uma casa de R$ 300 mil e um terreno de R$ 100 mil deixados por Dona Clarice. Após a conclusão do inventário, os quatro filhos se tornaram coproprietários. Três queriam vender para dividir o dinheiro, mas o quarto, que morava na casa, impedia o negócio. A solução veio através de uma ferramenta jurídica prevista no Código Civil: a ação de extinção de condomínio.

O que a lei diz quando um herdeiro não quer vender?

Quando um imóvel é herdado por várias pessoas, forma-se um "condomínio forçado", onde cada herdeiro é dono de uma fração ideal do bem, não de uma parte física específica. Segundo o Código Civil, ninguém é obrigado a permanecer como coproprietário contra a vontade. Para resolver o impasse, a lei oferece a ação de extinção de condomínio.

Essa ação judicial tem como objetivo encerrar a propriedade compartilhada. Qualquer um dos herdeiros pode iniciá-la para que um juiz determine a venda do imóvel, garantindo que o valor apurado seja dividido entre todos, de acordo com a cota de cada um.

Como funciona a venda judicial do imóvel?

O processo de venda forçada segue etapas claras para proteger os direitos de todos os envolvidos, mas também apresenta riscos que devem ser considerados.

1. Notificação e Direito de Preferência

Antes de iniciar o processo judicial, é fundamental tentar um acordo amigável. O primeiro passo formal é enviar uma notificação extrajudicial ao herdeiro resistente, comunicando a intenção de venda. A lei exige que a parte dele seja oferecida primeiro aos demais coproprietários (direito de preferência), pelo mesmo valor de mercado.

2. Ação Judicial e Avaliação

Se não houver acordo, o herdeiro interessado pode entrar com a ação de extinção de condomínio. O juiz nomeará um perito para avaliar o imóvel e definir seu valor justo de mercado. Com o laudo em mãos, os herdeiros têm uma nova chance de exercer o direito de preferência e comprar as partes uns dos outros.

3. O Risco do Leilão Judicial

Caso nenhum acordo seja alcançado, o juiz determina a venda em leilão público. Este é o maior risco do processo. Na primeira tentativa (primeira praça), o lance mínimo é o valor da avaliação. Se não houver compradores, na segunda praça o imóvel pode ser arrematado por um valor superior a 50% da avaliação. Isso significa que uma casa de R$ 300 mil poderia ser vendida por R$ 150 mil, causando prejuízo a todos os herdeiros.

E se o irmão que se recusa a vender mora no imóvel?

O fato de um herdeiro morar no imóvel não impede a venda judicial. Além disso, os demais coproprietários podem exigir o pagamento de uma taxa de ocupação, equivalente a um aluguel proporcional. Se o aluguel de mercado é de R$ 2.000 e são quatro irmãos, o morador deve pagar R$ 500 a cada um dos outros três, totalizando R$ 1.500 mensais. Essa obrigação começa a valer a partir da notificação formal, seja ela extrajudicial ou judicial.

Perguntas frequentes sobre venda de imóvel de herança

Um juiz pode obrigar a venda de um imóvel de herança?

Sim. Quando o imóvel é indivisível e não há acordo entre os herdeiros, o juiz pode determinar a venda judicial através da ação de extinção de condomínio, repartindo o valor entre os coproprietários.

Quanto tempo demora uma ação de extinção de condomínio?

O processo dura, em média, de 12 a 24 meses em primeira instância. O tempo pode variar dependendo da complexidade do caso e da apresentação de recursos pela parte que se recusa a vender.

É preciso fazer o inventário antes de vender o imóvel?

Sim. O inventário é o primeiro passo obrigatório. Sem ele, o imóvel pertence ao espólio (conjunto de bens do falecido) e não pode ser vendido individualmente pelos herdeiros. Apenas após a conclusão do inventário e a partilha é que os herdeiros se tornam oficialmente coproprietários.

Conclusão

A lei brasileira oferece uma solução clara para impasses na venda de imóveis de herança. Embora a ação de extinção de condomínio seja uma ferramenta eficaz para forçar a venda, ela envolve custos e o risco de desvalorização do bem em leilão. Por isso, a busca por um acordo amigável é sempre o caminho mais rápido, econômico e menos desgastante para as relações familiares. Contudo, quando o diálogo se esgota, a via judicial existe para garantir que o direito de todos seja respeitado.