Inquilino corta árvores e cimenta quintal: direitos do proprietário

Um proprietário que alugou uma casa com um amplo jardim e árvores antigas foi surpreendido ao receber o imóvel de volta, quase dois anos depois, com uma grande alteração: duas árvores haviam sido cortadas e parte do quintal estava cimentada para servir de estacionamento. Atualizado em 20 de setembro de 2026, este cenário, embora fictício, ilustra um conflito comum em locações e levanta a questão sobre os limites das modificações que um inquilino pode fazer.

A transformação do quintal em estacionamento

No caso relatado, o proprietário, Marcelo, entregou as chaves de um imóvel com área verde estabelecida, incluindo canteiros e duas árvores antigas. O contrato não previa a criação de um estacionamento. Durante a locação, o inquilino decidiu ampliar a área para veículos por conta própria, removendo as árvores e cobrindo o solo com cimento, alterando deliberadamente o desenho do quintal, conforme apurado pelo Correio Braziliense.

Ainda que a intenção do inquilino fosse melhorar a utilidade do espaço para seu próprio uso, uma intervenção dessa magnitude modifica permanentemente as características externas do imóvel, o que aciona regras específicas da legislação.

O que diz a Lei do Inquilinato sobre alterações no imóvel?

A Lei nº 8.245/1991, conhecida como Lei do Inquilinato, estabelece claramente os deveres do locatário. A legislação é o principal instrumento para resolver impasses como o enfrentado por Marcelo.

• Proibição de modificação: O artigo 23, inciso VI, determina que o inquilino não deve modificar a forma interna ou externa do imóvel sem o consentimento prévio e por escrito do locador. Cortar árvores e cimentar o jardim se enquadra como uma alteração externa significativa.
• Dever de restituição: O inciso III do mesmo artigo obriga o locatário a devolver o imóvel no estado em que o recebeu, com exceção das deteriorações decorrentes do uso normal. Uma mudança deliberada não é considerada desgaste natural.
• Reparação de danos: Já o inciso V atribui ao locatário a responsabilidade de reparar os danos provocados por ele, seus familiares ou visitantes.

Vistoria de entrada é prova fundamental

Para que o proprietário possa exigir a restauração da área, a documentação é crucial. O laudo de vistoria inicial, com fotografias e descrições detalhadas do jardim, das árvores e do gramado, serve como prova irrefutável de como o imóvel foi entregue. Sem esse registro, fica mais difícil comprovar a alteração e exigir a reparação dos danos, como detalhado em casos semelhantes de modificações não autorizadas.

Perguntas frequentes sobre alterações em imóveis alugados

O proprietário pode exigir que o quintal seja restaurado?

Sim. Com base no artigo 23 da Lei do Inquilinato, o proprietário tem o direito de exigir que o imóvel seja devolvido às suas condições originais. Isso inclui a remoção do cimento, a recuperação do solo e o replantio de árvores, se for o caso, com os custos arcados pelo inquilino que realizou a alteração sem autorização.

E se o inquilino alegar que foi uma melhoria (benfeitoria)?

Mesmo que a criação de um estacionamento possa ser vista como útil, o artigo 35 da Lei do Inquilinato estipula que benfeitorias úteis, para serem indenizáveis, precisam de autorização do locador. Uma alteração não autorizada que descaracteriza o imóvel é uma infração contratual, e não uma melhoria que gera direito a reembolso.

Quem arca com os custos para refazer o jardim?

O inquilino que realizou a obra sem consentimento é o responsável por todos os custos de recomposição da área. O proprietário deve obter orçamentos detalhados para os serviços necessários (retirada do piso, preparo do solo, paisagismo) para comprovar o valor do prejuízo e cobrar a reparação.

Conclusão

A história de Marcelo evidencia a importância da comunicação e da autorização formal para qualquer alteração em um imóvel alugado. A Lei do Inquilinato protege o proprietário contra modificações não consentidas, garantindo o direito de receber a propriedade nas mesmas condições em que foi entregue. Para inquilinos, a regra é clara: antes de qualquer obra que altere a forma do imóvel, é indispensável obter a permissão por escrito do locador para evitar conflitos e custos na devolução das chaves.