Piscina em casa alugada: inquilino pode ser reembolsado?

Um inquilino que gastou R$ 40 mil para construir uma piscina em um imóvel alugado teve seu pedido de reembolso negado pelo proprietário, uma decisão amparada pela lei. O caso ilustra um conflito comum e levanta a dúvida: quando uma melhoria feita pelo locatário deve ser indenizada? A resposta está na classificação da obra. Atualizado em 22 de junho de 2026.

De acordo com a Lei do Inquilinato (Lei nº 8.245/91) e o Código Civil, a construção de uma piscina é considerada uma benfeitoria voluptuária, ou seja, de mero luxo ou lazer. A legislação é clara ao determinar que este tipo de melhoria não gera direito a indenização, conforme apontam especialistas da área jurídica.

O que a Lei diz sobre os tipos de benfeitorias?

Para definir quem arca com os custos de uma obra em imóvel alugado, a lei classifica as benfeitorias em três categorias distintas. Entender essa divisão é fundamental para evitar prejuízos e disputas judiciais.

1. Benfeitorias Necessárias

São intervenções indispensáveis para conservar o imóvel ou evitar sua deterioração, como o reparo de infiltrações, conserto de telhados ou a substituição de fiação elétrica com risco. Segundo o artigo 35 da Lei do Inquilinato, essas benfeitorias são sempre indenizáveis, mesmo que realizadas sem a autorização prévia do proprietário, e garantem ao inquilino o direito de retenção do imóvel até o pagamento.

2. Benfeitorias Úteis

Trata-se de melhorias que aumentam ou facilitam o uso do imóvel, mas não são essenciais. Exemplos incluem a instalação de grades de segurança, a construção de uma garagem ou a troca de janelas por modelos mais modernos. Para que sejam reembolsadas, as benfeitorias úteis exigem autorização expressa e prévia do locador.

3. Benfeitorias Voluptuárias (O caso da piscina)

São obras de caráter estético, de luxo ou de lazer, que não aumentam a utilidade funcional do imóvel. A construção de uma piscina, churrasqueira ou um jardim ornamental são exemplos clássicos. A lei determina que benfeitorias voluptuárias não são indenizáveis. Ao final do contrato, o inquilino pode remover a melhoria, desde que a retirada não cause danos à estrutura do imóvel.

Atenção à cláusula de renúncia no contrato

Um ponto crucial que muitos inquilinos desconhecem é a validade da "cláusula de renúncia". Muitos contratos de locação incluem uma disposição onde o locatário abre mão do direito de indenização por qualquer benfeitoria, inclusive as necessárias. O Superior Tribunal de Justiça (STJ), através da Súmula 335, considera essa cláusula válida. Portanto, a leitura atenta do contrato antes da assinatura é essencial para conhecer os direitos e deveres de cada parte.

Perguntas frequentes sobre benfeitorias em imóveis

Um inquilino pode ser reembolsado por construir uma piscina?

Não. A construção de uma piscina é classificada como benfeitoria voluptuária (de luxo ou lazer) e, segundo a Lei do Inquilinato, não gera direito a indenização por parte do proprietário.

Quais obras o proprietário é obrigado a pagar?

O proprietário é obrigado a reembolsar as benfeitorias necessárias (essenciais à conservação do imóvel), mesmo sem autorização prévia, e as benfeitorias úteis, desde que tenham sido expressamente autorizadas por ele. Essa regra pode ser alterada se houver uma cláusula de renúncia no contrato.

O que fazer antes de realizar uma obra no imóvel alugado?

Comunique o proprietário por escrito, guarde todas as notas fiscais e recibos, e documente a situação com fotos de "antes e depois". Para benfeitorias úteis, a autorização formal do locador é indispensável para garantir o direito ao reembolso.

Conclusão

O caso do inquilino que investiu R$ 40 mil em uma piscina serve como um alerta: nem toda melhoria em um imóvel alugado é passível de reembolso. A legislação protege investimentos que conservam o bem (benfeitorias necessárias), mas não os que se destinam ao luxo ou lazer. A melhor forma de evitar conflitos é a comunicação transparente e a formalização de qualquer acordo no contrato de locação.