Multa Airbnb em condomínio: STJ decide e define regras

A prática de alugar um imóvel por curta temporada para complementar a renda se tornou comum, mas pode terminar em multas pesadas. Em um caso ilustrativo, uma moradora que alugou seu apartamento por três fins de semana consecutivos recebeu uma sanção de R$ 4.800, pois a prática foi considerada atividade comercial não autorizada pela administração do edifício. Atualizado em 22 de junho de 2026, a questão central é: o condomínio pode proibir e multar locações via Airbnb? A resposta, segundo o Superior Tribunal de Justiça (STJ), é sim, desde que a convenção do condomínio estabeleça a destinação exclusivamente residencial das unidades.

Por que condomínios multam anfitriões do Airbnb?

A principal razão para os conflitos é que a locação por curta temporada altera a rotina e a segurança dos edifícios. A alta rotatividade de pessoas desconhecidas, que não conhecem as regras internas, gera preocupações com a segurança e o sossego dos moradores fixos. Conforme apontado por especialistas, essa prática pode sobrecarregar a infraestrutura das áreas comuns, como piscinas e garagens, e aumentar os custos de manutenção e limpeza, impactando a taxa condominial de todos.

• Segurança: A circulação constante de pessoas estranhas dificulta o controle de acesso e pode criar brechas na segurança.
• Convivência: Hóspedes temporários podem desrespeitar regras como horários de silêncio e uso de áreas comuns, gerando transtornos.
• Descaracterização: A atividade é vista por muitos como uma forma de hospedagem comercial, o que viola convenções que preveem uso estritamente residencial.

A decisão do STJ que mudou as regras do jogo

Um julgamento decisivo da Quarta Turma do Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu que condomínios com destinação residencial podem impedir proprietários de alugar seus imóveis por meio de plataformas digitais como o Airbnb. A decisão, proferida no Recurso Especial nº 1.819.075, diferenciou a locação por temporada tradicional da atividade realizada via aplicativos.

Segundo o STJ, o sistema de aluguel em plataformas digitais caracteriza-se como um "contrato atípico de hospedagem" de natureza comercial. Essa modalidade se distingue da locação por temporada prevista na Lei do Inquilinato devido à alta rotatividade e à oferta de serviços, como lavagem de roupas. Portanto, se a convenção do condomínio proíbe atividades comerciais e define o uso como exclusivamente residencial, a proibição é legal.

O que diz a convenção do seu condomínio?

A convenção do condomínio funciona como a "lei interna" do edifício e tem força normativa, conforme o Código Civil. É este documento que define a destinação das unidades (residencial, comercial ou mista). Se a convenção for clara ao estipular o uso exclusivamente residencial, qualquer atividade comercial, incluindo a hospedagem remunerada via Airbnb, pode ser vetada e multada.

E se a convenção for omissa?

Caso a convenção não mencione explicitamente a proibição de aluguéis por curta temporada, a administração não pode proibir a atividade unilateralmente. Para impor uma restrição, é necessária a convocação de uma assembleia e a aprovação de uma alteração na convenção por um quórum qualificado de, no mínimo, dois terços dos condôminos, conforme precedentes judiciais.

Perguntas frequentes sobre multa do Airbnb em condomínio

O condomínio pode me proibir de alugar pelo Airbnb?

Sim. O STJ decidiu que, se a convenção do condomínio determinar o uso exclusivamente residencial das unidades, a proibição da locação via plataformas como o Airbnb é legal, pois essa atividade é considerada uma forma de hospedagem com caráter comercial.

Qual a diferença entre locação por temporada e hospedagem pelo Airbnb?

A locação por temporada é prevista na Lei do Inquilinato (Lei 8.245/91) para estadias de até 90 dias com finalidade de residência temporária. Já a hospedagem via Airbnb, segundo o STJ, é um contrato atípico de natureza comercial, caracterizado pela alta rotatividade de hóspedes e pela oferta de serviços, aproximando-se mais de uma atividade hoteleira.

Recebi uma multa. O que fazer?

O primeiro passo é verificar o que diz a convenção e o regimento interno do seu condomínio. Se houver uma proibição expressa, as chances de reverter a multa são baixas. O proprietário tem o direito de apresentar defesa na assembleia, mas os tribunais têm seguido o entendimento do STJ, validando as multas aplicadas com base em convenções claras.

Conclusão

A possibilidade de receber uma multa por alugar um imóvel no Airbnb é real e possui respaldo jurídico. A decisão do STJ pacificou o entendimento de que a vontade da coletividade, expressa na convenção do condomínio, prevalece sobre o direito individual de propriedade quando se trata de preservar a destinação residencial e a segurança do edifício. Antes de anunciar seu imóvel, é fundamental analisar a convenção condominial para evitar penalidades financeiras e conflitos com a vizinhança.